von Eine geerbte Immobilie kann für die Erben sowohl eine wertvolle Investition als auch eine finanzielle Herausforderung sein. Bevor jedoch über Verkauf, Vermietung oder Nutzung entschieden wird, ist es entscheidend, den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln. Dabei spielen verschiedene Bewertungsmethoden eine Rolle, darunter das Beleihungswertgutachten, das insbesondere für Banken und Finanzierungen relevant ist. In diesem Beitrag erklären wir, wie der Wert einer Immobilie im Erbfall bestimmt wird und welche Faktoren dabei eine Rolle spielen.
1. Warum ist die Wertermittlung einer geerbten Immobilie wichtig?
Die Bewertung einer geerbten Immobilie ist aus mehreren Gründen notwendig:
- Erbschaftssteuer: Die Finanzbehörden setzen den Wert der Immobilie fest, um die Erbschaftssteuer zu berechnen. Eine fundierte Bewertung kann helfen, eine realistische Steuerlast zu ermitteln.
- Verkauf der Immobilie: Falls die Erben die Immobilie verkaufen möchten, benötigen sie eine Marktwertermittlung, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen.
- Aufteilung unter den Erben: Falls mehrere Erben beteiligt sind, muss der Wert bestimmt werden, um eine gerechte Aufteilung oder eine Auszahlung an einzelne Erben zu ermöglichen.
- Finanzierung und Beleihung: Falls die Immobilie behalten und zur Finanzierung genutzt werden soll, ist ein Beleihungswertgutachten erforderlich, um den Wert für Banken und Kreditinstitute festzulegen.
2. Welche Bewertungsmethoden gibt es?
Zur Ermittlung des Wertes einer geerbten Immobilie können verschiedene Bewertungsverfahren angewendet werden:
a) Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen, die kürzlich verkauft wurden. Dabei spielen Lage, Größe, Zustand und Ausstattung eine entscheidende Rolle. Diese Methode wird häufig für Wohnimmobilien genutzt und bietet eine realistische Einschätzung des Marktwerts.
b) Ertragswertverfahren
Wenn die Immobilie vermietet ist oder als Renditeobjekt genutzt werden soll, wird das Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei wird der Wert basierend auf den Mieteinnahmen und den zu erwartenden Erträgen berechnet. Diese Methode ist besonders relevant für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
c) Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Wert anhand der Baukosten und des Bodenwerts berechnet. Hierbei werden der Zustand der Immobilie, eventuelle Modernisierungen sowie die Altersabschreibung berücksichtigt. Dieses Verfahren kommt häufig bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz.
d) Beleihungswertgutachten – für Finanzierungen und Kredite
Falls die Immobilie zur Finanzierung genutzt oder mit einer Hypothek belastet werden soll, wird ein Beleihungswertgutachten benötigt. Dieses Gutachten wird von Banken oder Kreditinstituten angefordert und bestimmt den langfristig realisierbaren Wert der Immobilie. Dabei wird ein konservativer Ansatz verfolgt, da der Beleihungswert die Sicherheit für die Bank darstellen muss.
3. Wer erstellt die Immobilienbewertung?
Je nach Zweck der Bewertung können verschiedene Experten herangezogen werden:
- Immobiliengutachter: Zertifizierte Sachverständige erstellen fundierte Gutachten für steuerliche und gerichtliche Zwecke.
- Makler: Immobilienmakler bieten Marktanalysen und Preisempfehlungen für den Verkauf an.
- Banken: Bei einer Beleihung oder Finanzierung beauftragen Banken eigene Gutachter zur Erstellung eines Beleihungswertgutachtens.
- Finanzämter: Falls keine eigene Bewertung erfolgt, setzt das Finanzamt den Wert anhand standardisierter Verfahren fest.
4. Wie wirkt sich die Bewertung auf die Erbschaftssteuer aus?
Die Erbschaftssteuer wird auf Basis des von den Finanzbehörden festgelegten Wertes berechnet. Falls Erben der Meinung sind, dass der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch ist, können sie ein eigenes Gutachten vorlegen, um eine niedrigere Steuerlast nachzuweisen. In diesem Fall ist ein professionelles Gutachten durch einen zertifizierten Gutachter von Vorteil.
Fazit
Die Wertermittlung einer geerbten Immobilie ist ein wichtiger Schritt, um eine fundierte Entscheidung über die Nutzung, den Verkauf oder eine Finanzierung zu treffen. Während Marktwertermittlungen für den Verkauf oder die steuerliche Bewertung entscheidend sind, ist ein Beleihungswertgutachten insbesondere für Banken und Kreditinstitute relevant. Wer eine Immobilie erbt, sollte sich frühzeitig mit der Bewertung auseinandersetzen, um finanzielle und steuerliche Überraschungen zu vermeiden.
